中央再出“國五條” 房價調控鎖定新建商品住房
■ 國務院常務會議出臺“國五條” 釋放堅持調控政策不動搖、力度不放 松的強烈信號。
■ 會議要求擴大個人住房房產稅改革試點范圍 專家預計房產稅試點城 市將新增5至8個。
● 各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。
● 嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。
● 配套設施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。
2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/FONT>
樓市調控如期升級，蛇年春節(jié)后召開的第一次國務院常務會議，主要議題即是房地產市場調控。會議確定了五項加強房地產市場調控的政策措施（下稱“國五條”）。
新華社昨日就此發(fā)表評論稱，在樓市上漲預期愈演愈烈之時，國務院常務會議出臺五項調控政策措施，再次釋放強烈信號，堅持調控政策不動搖、力度不放松，這無疑是扭轉市場預期的及時舉措。
明確五項具體政策措施
2月20日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署繼續(xù)做好房地產市場調控工作。據(jù)新華社報道，這也是本屆政府召開的最后一次國務院常務會議。
此次國務院常務會議明確了五項具體政策措施：
（一）完善穩(wěn)定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。
（二）堅決抑制投機投資性購房。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。
（三）增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。
（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設。全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/FONT>
（五）加強市場監(jiān)管。加強商品房預售管理，嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。
會議還要求，“進一步完善住房供應體系，健全房地產市場運行和監(jiān)管機制，加快形成引導房地產市場健康發(fā)展的長效機制。”
“國五條”呈現(xiàn)三大亮點
從措辭看，此次國務院常務會議基本肯定了近年來的樓市調控措施：“住房限購、差別化住房信貸和稅收、增加土地供應等綜合性政策措施，對合理引導住房需求、緩解供求矛盾、穩(wěn)定房價特別是遏制一些熱點城市房價過快上漲，發(fā)揮了關鍵作用。”
會議同時提出，中國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，“支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策。”
通覽會議提出的五項具體政策措施，“（各地）制定并公布年度新建商品住房價格控制目標”、“其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施”、“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”等表述，是其中亮點，其余多屬重申。
有業(yè)內人士稱，此次國務院將“房價控制目標”鎖定在“新建商品住房”，針對的應該是部分城市此前在兌現(xiàn)房價控制目標時用保障房數(shù)據(jù)“摻水”的現(xiàn)象；而要求省級政府關注轄下城市房價，可能導致限購擴圍；至于“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”被重申，這可能意味著試點擴圍將在今年提速。
值得注意的是，此前市場盛傳的“二套房七成首付、貸款利率1.3倍”的調控新政，并未出現(xiàn)在昨日國務院常務會議會后的新聞稿中，新聞稿僅籠統(tǒng)表示“嚴格實施差別化住房信貸政策”。
“距離3月份召開的全國‘兩會’只剩一周多的時間，本屆政府任期也將滿，這種承前啟后的時刻通常不會出臺重大的政策。但因房地產調控是本屆政府對民眾的承諾，選在這個時候出臺調控政策也是不得已而為之。”一位不具名的消息人士表示。
個人住房房產稅改革試點范圍進一步擴大
此次國務院常務會明確提出，擴大個人住房房產稅改革試點范圍。有業(yè)內人士表示，這意味著繼上海和重慶后，將有更多的城市被納入房產稅試點范圍中。
上海財經大學公共管理學院教授胡怡建昨日表示，目前各個城市的房地產情況差異較大，一線城市漲幅很大，二三線則冷熱不同，有些平穩(wěn)，有些出現(xiàn)下調。結合這次擴大個人住房房產稅試點范圍的情況看，政府依然把個人房產稅作為調控的手段，那些房價漲幅較大的城市，可能被納入試點的范圍。
復旦大學住房政策研究中心主任陳杰提出，擴大個人住房房產稅改革試點范圍的城市可能有兩類，一是近期房價反彈快速的；還有一些土地供應緊張的城市，需要通過征收持有稅，改變其此前靠買地帶來一次性收入的模式，開辟地方財政收入的新途徑。
中國房地產數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟預計，會有5-8個城市被納入個人住房房產稅改革試點范圍，模式還是根據(jù)上海和重慶的試點版本執(zhí)行，各地的人均免征稅面積和稅率有所不同。
胡怡建也表示，從推行的版本來看，應該跳不出上海和重慶的現(xiàn)行版本，只是各個地方會根據(jù)當?shù)氐淖》織l件、房價，對免征的面積和稅率進行微調。
值得注意的是，無論是上海還是重慶，個人房產稅的版本都存在一定的問題，以上海版為例，現(xiàn)行政策是對增量房進行征收，其回避了評估的問題，房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。
胡怡建稱，如果房產稅要長期執(zhí)行，不能永遠把交易價格作為計稅依據(jù)，而是有個可行的評估體系，對房價可能出現(xiàn)的上漲或下跌，做出合理的評估。
新華社2月18日曾發(fā)表文章稱，試點期間，房產稅按住房交易價格為稅基計算繳納，這更多是一種權宜之計。但隨著時間的推移，房價變動在所難免，依“舊價”繳“新稅”會越來越不合理。房產稅計稅從“交易價”轉向“現(xiàn)價”勢在必行，住宅現(xiàn)價評估技術體系還有待建立。
該報道透露，目前武漢市房管、地稅等部門聯(lián)合探索，利用房地產估價與信息技術進行房地產稅收評估，為房產稅進一步推開創(chuàng)造技術條件。
僅有技術條件還不夠，立法也需要推進。新華社2月18日的文章稱，多位專家認為，與1986年國務院頒布的房產稅暫行條例不同，目前房產稅試點征稅范圍和計稅依據(jù)都有明顯變化。而按照稅收法治原則，稅收根本要素變更必須由法律來規(guī)定，不能僅停留在地方發(fā)文階段。“現(xiàn)階段關于房產稅的立法還沒有全部完成，應該在基礎性環(huán)節(jié)完成后再擴大試點范圍。”
胡怡建還提到，如果把個人房產稅作為調控的手段之一，還必須簡并房地產交易過程中的各項稅收，減掉一部分交易環(huán)節(jié)的稅收，降低普通購房者的買房成本。事實上，在賣家強勢的情況下，增加稅收，只會令更多的成本轉嫁到購房者身上，推高房價。
胡怡建說，房產稅改革應放在稅制改革和收入分配改革等大框架下進行，要有合理的制度設計，而不應僅僅是增加一個新的稅種。
限購“擴圍”成為調控房價長期手段
除了房價控制目標，此次國務院常務會議還重申將“堅決抑制投機投資性購房”、“嚴格實施差別化住房信貸政策”。
對于已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市，“國五條”要求，其在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。而對于其他城市房價上漲過快的，國務院此番還要求省級政府“應要求其及時采取限購等措施”。有業(yè)內人士分析，此舉意味著省級政府可能會推出一些限購措施。
中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一說：“這是從嚴的表現(xiàn)，體現(xiàn)了兩個層次的要求，一是繼續(xù)嚴格執(zhí)行既有的限購政策，二是意味著限購范圍有可能擴大。”
而事實上，在過去兩年，廣東、浙江、江蘇等地，不在“直轄市、計劃單列市和省會城市”之列的城市中，執(zhí)行限購政策的也不少。當時即有業(yè)內人士猜測，可能是省級政府在調控壓力下，敦促轄下城市發(fā)力調控的反映。
某國企開發(fā)商表示，寄希望于全國“兩會”以后放開限購政策的開發(fā)商，希望或將落空。“限購儼然已經成為調控房價的長期手段。”中國房地產數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟說。
21世紀不動產分析師羅寅申則認為，針對當前房價走勢，一些房價反彈幅度較大的城市，近期出臺進一步收緊現(xiàn)有政策的概率大增。
房價控制目標鎖定“新建商品住房”
“國五條”有關房價控制目標的表述，有別于2011年1月26日國務院常務會議推出的“國八條”。“國八條”中提及的“房價控制目標”，指向的是“新建住房”。
某國企開發(fā)商解釋，過去提“房價控制目標”指的是“新建住房價格”，這是可以包括保障房的。而保障房價格低，所以均價很好控制，政府工作好做。現(xiàn)在提新建商品住宅控制目標，則意味著保障房的成交數(shù)據(jù)很難被計入。
但21世紀不動產分析師羅寅申擔心，不排除部分城市的房價調控目標延續(xù)2011年時的寬松設置，導致最終公布的“控制目標”變成“漲價標準”。
還有業(yè)內人士指出，2011年基本上各地級市、縣級市都出臺了房價控制目標，但“國五條”中，被要求公布房價控制目標的，只是“各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市”。
剛剛閉幕的地方“兩會”上，少有省市公布其“2013年的房價控制目標”，這迥異于2011年的情況。按住建部此前公布的數(shù)據(jù)，截至2011年3月31日，據(jù)各地住房城鄉(xiāng)建設部門上報匯總，全國657個城市（包括287個設區(qū)城市、370個縣級市）中，已有608個城市公布年度新建住房價格控制目標，占比為92.5%。
“建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度”這一表述的威力也有待觀察。某上市公司營銷總監(jiān)透露，去年11月，區(qū)房管局領導曾打電話給他，委婉問詢項目的成交情況，是否有高價樓盤成交等。領導比較關注重點板塊中價格相對高、價格變動大的樓盤。該營銷總監(jiān)提及，以前有過為了控制房價暫緩發(fā)放高價樓盤預售證的情況。
外來人員將納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/FONT>
國務院常務會議要求，全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。這一數(shù)據(jù)比去年底住建部公布的2013年保障房計劃分別增加了10萬套和30萬套，業(yè)內人士認為，這意味著今年保障房建設的力度將進一步加大。
會議還要求，2013年年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶鴦赵喊l(fā)展研究中心副研究員劉衛(wèi)民說：“隨著我國流動人口規(guī)模達到2.3億人，外來務工人員的擴面問題迫在眉睫。”
據(jù)記者了解，部分地方在制定保障房建設和配置計劃時，較少考慮非戶籍常住人口的需求，出現(xiàn)保障房閑置與住房困難人群并存的局面。有專家稱，住建部在2012年工作會議上，對此已經提出要求，但上升到國務院常務會議這一層面提出這一要求，釋放的信號更為強烈。
從今年開始，全國各地保障房將迎來交付、入住高峰，但衣食住行等基本生活設施配套與保障房“硬件”交付之間仍有“時差”。此次國務院常務會議提出，配套設施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設、同時交付使用。
一位國企開發(fā)商說，上海很早就要求，保障房和商品房的配套都要同時交付，否則就拿不到預售證和交付使用證。上述國企開發(fā)商負責的保障房項目包含動遷房、經適房和公租房，銷售總額20億元。
一位央企開發(fā)商也提到，很多地方都要求配套和保障房同步交付。該公司的項目遍布多個一二線城市，都有此類同步的要求。但相較而言，上海的執(zhí)行力度大。
評論：扭轉房地產市場預期的及時舉措
在樓市上漲預期愈演愈烈之時，20日舉行的國務院常務會議出臺五項調控政策措施，再次釋放強烈信號，堅持調控政策不動搖、力度不放松，這無疑是扭轉市場預期的及時舉措。
自2012年四季度以來，部分地區(qū)放松調控的意愿有所增強，出現(xiàn)了住房成交量價齊升的勢頭，不能不引起人們的關注。特別是進入2013年以來，部分熱點城市和區(qū)域中心城市交易量持續(xù)放大，房價反彈趨勢明顯，加之一些不實信息的誤導，市場預期出現(xiàn)變化，部分城市非理性購地購房現(xiàn)象有所抬頭。如不及時采取針對性措施，強化調控政策，有可能形成房價過快上漲并向更多地區(qū)蔓延之勢，不僅嚴重影響已經取得的調控成果，還會加劇今后調控工作難度。
當前，我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策。
此次國務院會議出臺五項調控政策，既體現(xiàn)出政策的連續(xù)性，又具有針對性。以限購政策為例，既強調“已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施”，又提出新的要求：“其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施”。
以“完善穩(wěn)定房價工作責任制”為例，要求制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，是既有政策的重申，但是加上“按照保持房價基本穩(wěn)定的原則”為前提，則是針對一些城市房價控制目標暴露出的問題從嚴要求的體現(xiàn)。
房地產市場，一頭系著民生，一頭連著國計，決策者應當有突破利益固化藩籬的勇氣和智慧，加快構建符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學有效、穩(wěn)定可預期的房地產市場調控政策體系，讓住有所居的目標早日實現(xiàn)。 
