河南省房地產估價技術指引之二
——比較法中市場狀況調整
房地產市場狀況調整也稱之為交易日期調整，其功能是把可比實例成交日期的價格調整到價值時點的價格。估價實踐中，房地產市場狀況調整不規(guī)范的現(xiàn)象一直存在，嚴重影響了比較法的使用。
根據(jù)當前房地產市場狀況及估價技術水平，房地產市場狀況調整宜先采用價格變動率法，待實例資料充實、價格指數(shù)編制技術成熟后采用價格指數(shù)法。
一、市場狀況調整方法
（一）價格變動率法
目前全省各地絕大部分市縣未公布房地產價格指數(shù)，應采用價格變動率法進行房地產市場狀況調整。價格變動率采用三組（含三組）以上類似房地產近期價格變動率的簡單算術平均值或加權算術平均值確定，調整公式采用連乘計算模型。每組房地產應在區(qū)位及實物因素相似、權益因素相同的情況下，利用比較法估價技術修正調整至“相同”或“同質”狀態(tài)，然后計算價格變動率。
（二）價格指數(shù)法
有條件的市縣行業(yè)組織或估價機構，可編制不同區(qū)位、不同類型的房地產價格指數(shù)。編制房地產價格指數(shù)應當采集大量經(jīng)房地產估價人員查勘了解的實例資料，建立“標準房地產”，經(jīng)各項修正、調整（即“同質化”處理），使其處于一種除時間序列不同以外其余全部相同或相似狀態(tài)，然后再進行數(shù)據(jù)處理（平均、插值、圓滑等），進而測算房地產價格指數(shù)。
二、注意事項
（一）采用價格調整體系應與房地產區(qū)位、類型相一致，如不能采用增量房價格指數(shù)或變動率去調整存量房價格（因統(tǒng)計口徑等原因，公布的增量房價格信息與存量房價格變化趨勢并不完全一致）。
（二）估價機構可在不同《房地產估價規(guī)范》、《房地產估價理論與方法》相抵觸的前提下，利用房地產市場資料，經(jīng)相關技術處理，編制房地產價格變動率及房地產價格指數(shù)，在估價機構內部適用。編制房地產價格指數(shù)的，應及時向在河南省房地產估價師與經(jīng)紀人協(xié)會備案，協(xié)會對重要估價參數(shù)知識產權進行掌握及保護。
（三）估價實踐中，當分析房地產價格變化趨勢平穩(wěn)，不進行市場狀況調整時，應詳細敘述理由，甚至用相關數(shù)據(jù)來佐證。省協(xié)會允許過渡期之后，不調整且無充分理由的，評審估價報告時以“調整方法不明確，理由不充分”為由扣分
